En AdC Abogado del Consumidor defendemos los derechos de los propietarios de viviendas sometidas a propiedad horizontal, como consumidores inmobiliarios, a recibir y disfrutar los bienes comunes de la copropiedad en términos de calidad, idoneidad y seguridad.
Como firma de servicios legales experta en protección al consumidor inmobiliario, en AdC Abogado del Consumidor somos conscientes del enorme esfuerzo que realizan los copropietarios para adquirir sus viviendas y de la gran responsabilidad que el recibo y el mantenimiento de las zonas comunes implica para los administradores, por eso, los acompañamos en los procesos tendientes a reclamar la entrega y a hacer efectiva la garantía sobre estos bienes.
A continuación, los aspectos legales más relevantes sobre este importante tema:
¿Qué son los bienes comunes?
Los bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados. Ejemplos de bienes comunes son: salón comunal, recepción, piscina, gimnasio, antejardín, equipamiento comunal, cubierta, fachada, áreas de circulación, ascensores, zonas verdes, depósitos, parqueaderos, cuarto de máquinas, etc.
¿Qué clases de bienes comunes existen?
Existen los bienes comunes esenciales que son aquellos indispensables para el uso y el goce de los bienes privados. Entre otros, son bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Existen también los bienes comunes no esenciales que son aquellos bienes de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado. Entre otros, son bienes comunes no esenciales, las zonas verdes, el gimnasio, el parque infantil, el salón comunal, entre otros.
¿Qué derechos tienen los copropietarios sobre los bienes comunes?
Al igual que como ocurre con los bienes privados, sobre los bienes comunes se tiene el derecho a disfrutarlos en las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad legalmente exigibles, ofrecidas o contractualmente pactadas y, en todo caso, en las ordinarias o habituales del mercado.
¿Porqué son importantes los bienes comunes?
Comprar una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, no solo conlleva la adquisición de un bien privado con todos los derechos y cargas que esto implica sino que, además, implica la titularidad de derechos y deberes sobre los bienes comunes que hacen parte de la copropiedad. Una vez recibidos los bienes comunes de parte de la constructora, la copropiedad y los copropietarios están obligados a garantizar que la edificación y sus partes cumplan las exigencias legales y se mantengan en condiciones de seguridad y salubridad, lo cual puede ser inspeccionado en cualquier momento por la autoridad competente.
¿Cuáles son los deberes del constructor al momento de entregar los bienes comunes?
El constructor está obligado a entregar íntegra y oportunamente los bienes comunes. Adicionalmente, está obligado a entregar los bienes comunes en condiciones de calidad, idoneidad y seguridad.
Dentro de la calidad de los bienes comunes debe entenderse el cumplimiento de las características inherentes y las atribuidas por la información que el constructor suministró sobre los mismos, las aprobadas por las autoridades competentes en las licencias de construcción y las definidas en las normas legales de orden público.
Dentro de la seguridad de los bienes comunes debe entenderse el cumplimiento de la condición del producto conforme con la cual en situaciones normales de funcionamiento no presente riesgos irrazonables para la salud e integridad de los propietarios, así como la observancia de los requisitos de seguridad establecidos en reglamentos técnicos (ej. barras corrugadas, mallas electrosoldadas, instalaciones eléctricas, iluminación y alumbrado público, pinturas de uso arquitectónico para usos interiores y exteriores, baldosas cerámicas, gasodomésticos, instalaciones internas de gas combustible, equipos de uso final de energía eléctrica y gas combustible).
¿Qué aspectos incluye la garantía de los bienes comunes?
Los constructores están obligados temporalmente a responder por el buen estado de los bienes comunes y por la conformidad de los mismos con las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. El deber legal de la garantía comprende los siguientes aspectos: (i) reparar -en primer término- los defectos; (ii) cambiar o devolver el dinero pagado -en caso de no poder garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble-; (iii) suministrar las instrucciones de uso y demás información relevante para la asistencia técnica en la instalación y mantenimiento de los accesorios instalados en el inmueble; (iv) asegurar mano de obra calificada para cubrir los requerimientos de servicio y asistencia técnica posventa (principalmente una vez vencida la garantía); y, (v) la entrega material y jurídica del bien (la entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios).
¿En qué casos se puede perder la garantía sobre los bienes comunes?
La copropiedad podrá perder la garantía sobre los bienes comunes ante: (i) Fuerza mayor o caso fortuito; (ii) el hecho de un tercero; (iii) el uso indebido del bien por parte de la copropiedad; y, (iv) que la copropiedad no haya atendido las instrucciones de instalación, uso o mantenimiento indicadas en el manual del producto y en la garantía de los bienes comunes.
¿Cuál es el término de la garantía legal de los bienes comunes?
Los acabados y las lineas vitales tendrán una duración de un (1) año. La estabilidad de la obra tendrá un término de garantía de diez (10) años.
Por acabados entiéndase las partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación.
Por lineas vitales entiéndase la infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad.
Por estructura entiéndase el ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales.
Por elemento o miembro estructural entiéndase todo componente del sistema estructural de la edificación.
¿A quién se le deben entregar los bienes comunes?
Deben entregarse a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo.
¿Cuándo deben entregarse los bienes comunes?
Los bienes comunes esenciales se entienden entregados de manera simultánea con la entrega de los bienes privados.
Los bienes comunes no esenciales deben ser entregados por el constructor de forma obligatoria cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad.
¿Qué responsabilidad tienen los administradores al recibir los bienes comunes?
Se consideran administradores tanto el administrador representante legal de la copropiedad, como los miembros del consejo de administración. Los administradores deben responder por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la copropiedad, a los propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
En materia de recibo de bienes comunes los administradores deberán responder civilmente incluso con su propio patrimonio ante los eventuales perjuicios que le ocasionen a la copropiedad y a los propietarios en el proceso de su recibimiento.
¿Cuál es la mejor forma de recibir los bienes comunes?
Por tratarse de un extenso y complejo conjunto de aspectos técnicos que rodean cada uno de los bienes comunes, el proceso de recibimiento de estos bienes no debe realizarse a “ojimetro” de los administradores sino que es altamente recomendable que las entregas se hagan apoyadas en un acta de recibo estructurada y con la participación de un profesional especialista dejando constancia de qué se recibe y en qué condiciones se recibe. Esta labor de consultoría y peritaje técnico para el recibimiento de las zonas comunes debe conllevar una inspección arquitectónica de las condiciones físicas de la construcción con respecto al cumplimiento de lo ofrecido por la constructora en la oferta comercial, a lo aprobado en la licencia de construcción y a lo exigido por las normas técnicas, urbanísticas y legales aplicables. Solo así los administradores actuarán con el cuidado y la debida diligencia que les es exigible por ley, evitando daños y perjuicios futuros para la copropiedad y los copropietarios.
¿Qué acciones legales existen para hacer efectivos los derechos de los propietarios?
Existen las siguientes:
Acción de protección al consumidor: Acción judicial que permite demandar del juez de conocimiento (juez civil o la Superintendencia de Industria y Comercio) la efectividad de la garantía disponiendo la reparación, el cambio o la compensación económica por los defectos de construcción hallados en los bienes comunes de la copropiedad. En caso de compensación económica, el reembolso se solicitará debidamente indexado -aplicación de la corrección monetaria en el tiempo para garantizar su poder adquisitivo- desde la fecha en que la constructora recibió el pago de los bienes comunes y hasta que efectivamente se verifique la devolución del dinero. En caso que el constructor no acate la orden impartida por el juez, esta acción permite promover que se sancione con multas de hasta 150 SMMLV al infractor e, incluso, con el cierre temporal de su establecimiento. Adicionalmente, desde el inicio de la demanda esta acción permite solicitar medida cautelar contra los bienes del constructor para garantizar el cobro de las eventuales condenas impuestas por el juez o para impedir la vulneración de los derechos amenazados.
Denuncia administrativa: La Superintendencia de Industria y Comercio tiene facultades administrativas para investigar y sancionar la vulneración de los derechos de los consumidores pudiendo imponer multas en ejercicio de esta función de inspección, vigilancia y control de hasta dos mil salarios mínimos mensuales legales vigentes (2.000 SMMLV). Este es un mecanismo de presión muy efectivo en este tipo de casos.
Es importante tener en cuenta que la Acción de Protección al Consumidor y la Denuncia Administrativa son acciones legales que se pueden tramitar paralelamente y que son idóneas tanto para lograr el reconocimiento de los derechos de los copropietarios, como para presionar al constructor para que cumpla sus deberes legales cuanto antes, so pena de ser sancionado.
Demanda de responsabilidad civil por daños y perjuicios: Acción judicial civil que permite perseguir el reconocimiento y pago de los daños y perjuicios causados a la copropiedad y a los copropietarios con los incumplimientos del constructor. En esta acción también se pueden practicas medidas cautelares para asegurar el pago de la eventual sentencia favorable a la copropiedad.
Acción de tutela: Acción legal constitucional preferente y sumaria que se orienta a promover una orden judicial de protección inmediata y transitoria para favorecer los derechos fundamentales de los propietarios, residentes y demás terceros. La acción de tutela puede ser invocada cuando las demás acciones legales no sean eficaces para la oportuna protección de los derechos fundamentales ante una afectación o un riesgo que amenaza perjuicio irremediable en el corto plazo. El perjuicio irremediable debe tener las características de inminente, grave, y requerir medidas urgentes para su neutralización.
Adicionalmente, existen otras acciones adicionales como las acciones populares y de grupo, las derivadas de los vicios ocultos, las de responsabilidad profesional del constructor, las de incumplimiento contractual, entre otras.