por Abogado Del Consumidor | Nov 2, 2020
Con el RETRACTO y la REVERSIÓN DEL PAGO puedes deshacer algunas compras.
El RETRACTO es el derecho que te permite en determinados eventos «arrepentirte» de la compra, sin que para ello debas aducir justificación alguna.
Puedes ejercer el RETRACTO en:
- Todos los contratos para la venta de bienes y prestación de servicios mediante sistemas de financiación otorgada por el productor o proveedor.
- Venta de tiempos compartidos.
- Ventas que utilizan métodos no tradicionales o a distancia, que por su naturaleza no deban consumirse o no hayan comenzado a ejecutarse antes de 5 días. En caso que hagas uso de este derecho, deberán reintegrarte el dinero pagado. El término máximo para ejercer este derecho es de 5 días hábiles contados a partir de la entrega del bien o de la celebración del contrato en caso de la prestación de servicios. (Art. 47 Ley 1480 de 2011)
La REVERSIÓN DEL PAGO puedes solicitarla en caso que hayas comprado un producto a través de comercio electrónico y efectuado el pago a través de medios electrónicos (tarjeta de crédito, débito, etc). Debes solicitarla a la entidad financiera que te expidió el mecanismo de pago.
Puedes solicitar la REVERSIÓN DEL PAGO en los siguientes casos:
- Cuando hubo una operación fraudulenta.
- Cuando la operación no fue solicitada por el consumidor. (c) Cuando el producto solicitado no fue recibido.
- Cuando se recibió un producto diferente.
- Cuando el producto recibido salió defectuoso. Ten en cuenta que si utilizas de mala fe este mecanismo, podrías ser sancionado con multa de hasta 50 SMMLV.
Para que proceda la reversión del pago, dentro los 5 días hábiles siguientes a la fecha en que tuviste conocimiento de la operación fraudulenta o no solicitada o que debió haber recibido el producto o lo recibió defectuoso o sin que correspondiera a lo solicitado, debes presentar queja ante el proveedor y devolver el producto, cuando sea procedente, y notificar de la reclamación al emisor del instrumento de pago electrónico utilizado para realizar la compra, el cual, en conjunto con los demás participantes del proceso de pago, procederán a reversar la transacción. (Art. 51 Ley 1480 de 2011)
En AdC Abogado del Consumidor te acompañamos a reclamar tus derechos como consumidor.
por Abogado Del Consumidor | Nov 2, 2020
En AdC Abogado del Consumidor defendemos los derechos de los propietarios de viviendas sometidas a propiedad horizontal, como consumidores inmobiliarios, a recibir y disfrutar los bienes comunes de la copropiedad en términos de calidad, idoneidad y seguridad.
Como firma de servicios legales experta en protección al consumidor inmobiliario, en AdC Abogado del Consumidor somos conscientes del enorme esfuerzo que realizan los copropietarios para adquirir sus viviendas y de la gran responsabilidad que el recibo y el mantenimiento de las zonas comunes implica para los administradores, por eso, los acompañamos en los procesos tendientes a reclamar la entrega y a hacer efectiva la garantía sobre estos bienes.
A continuación, los aspectos legales más relevantes sobre este importante tema:
¿Qué son los bienes comunes?
Los bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados. Ejemplos de bienes comunes son: salón comunal, recepción, piscina, gimnasio, antejardín, equipamiento comunal, cubierta, fachada, áreas de circulación, ascensores, zonas verdes, depósitos, parqueaderos, cuarto de máquinas, etc.
¿Qué clases de bienes comunes existen?
Existen los bienes comunes esenciales que son aquellos indispensables para el uso y el goce de los bienes privados. Entre otros, son bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Existen también los bienes comunes no esenciales que son aquellos bienes de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado. Entre otros, son bienes comunes no esenciales, las zonas verdes, el gimnasio, el parque infantil, el salón comunal, entre otros.
¿Qué derechos tienen los copropietarios sobre los bienes comunes?
Al igual que como ocurre con los bienes privados, sobre los bienes comunes se tiene el derecho a disfrutarlos en las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad legalmente exigibles, ofrecidas o contractualmente pactadas y, en todo caso, en las ordinarias o habituales del mercado.
¿Porqué son importantes los bienes comunes?
Comprar una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, no solo conlleva la adquisición de un bien privado con todos los derechos y cargas que esto implica sino que, además, implica la titularidad de derechos y deberes sobre los bienes comunes que hacen parte de la copropiedad. Una vez recibidos los bienes comunes de parte de la constructora, la copropiedad y los copropietarios están obligados a garantizar que la edificación y sus partes cumplan las exigencias legales y se mantengan en condiciones de seguridad y salubridad, lo cual puede ser inspeccionado en cualquier momento por la autoridad competente.
¿Cuáles son los deberes del constructor al momento de entregar los bienes comunes?
El constructor está obligado a entregar íntegra y oportunamente los bienes comunes. Adicionalmente, está obligado a entregar los bienes comunes en condiciones de calidad, idoneidad y seguridad.
Dentro de la calidad de los bienes comunes debe entenderse el cumplimiento de las características inherentes y las atribuidas por la información que el constructor suministró sobre los mismos, las aprobadas por las autoridades competentes en las licencias de construcción y las definidas en las normas legales de orden público.
Dentro de la seguridad de los bienes comunes debe entenderse el cumplimiento de la condición del producto conforme con la cual en situaciones normales de funcionamiento no presente riesgos irrazonables para la salud e integridad de los propietarios, así como la observancia de los requisitos de seguridad establecidos en reglamentos técnicos (ej. barras corrugadas, mallas electrosoldadas, instalaciones eléctricas, iluminación y alumbrado público, pinturas de uso arquitectónico para usos interiores y exteriores, baldosas cerámicas, gasodomésticos, instalaciones internas de gas combustible, equipos de uso final de energía eléctrica y gas combustible).
¿Qué aspectos incluye la garantía de los bienes comunes?
Los constructores están obligados temporalmente a responder por el buen estado de los bienes comunes y por la conformidad de los mismos con las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. El deber legal de la garantía comprende los siguientes aspectos: (i) reparar -en primer término- los defectos; (ii) cambiar o devolver el dinero pagado -en caso de no poder garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble-; (iii) suministrar las instrucciones de uso y demás información relevante para la asistencia técnica en la instalación y mantenimiento de los accesorios instalados en el inmueble; (iv) asegurar mano de obra calificada para cubrir los requerimientos de servicio y asistencia técnica posventa (principalmente una vez vencida la garantía); y, (v) la entrega material y jurídica del bien (la entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios).
¿En qué casos se puede perder la garantía sobre los bienes comunes?
La copropiedad podrá perder la garantía sobre los bienes comunes ante: (i) Fuerza mayor o caso fortuito; (ii) el hecho de un tercero; (iii) el uso indebido del bien por parte de la copropiedad; y, (iv) que la copropiedad no haya atendido las instrucciones de instalación, uso o mantenimiento indicadas en el manual del producto y en la garantía de los bienes comunes.
¿Cuál es el término de la garantía legal de los bienes comunes?
Los acabados y las lineas vitales tendrán una duración de un (1) año. La estabilidad de la obra tendrá un término de garantía de diez (10) años.
Por acabados entiéndase las partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación.
Por lineas vitales entiéndase la infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles, información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con eficiencia y calidad las actividades de la sociedad.
Por estructura entiéndase el ensamblaje de elementos, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales.
Por elemento o miembro estructural entiéndase todo componente del sistema estructural de la edificación.
¿A quién se le deben entregar los bienes comunes?
Deben entregarse a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo.
¿Cuándo deben entregarse los bienes comunes?
Los bienes comunes esenciales se entienden entregados de manera simultánea con la entrega de los bienes privados.
Los bienes comunes no esenciales deben ser entregados por el constructor de forma obligatoria cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad.
¿Qué responsabilidad tienen los administradores al recibir los bienes comunes?
Se consideran administradores tanto el administrador representante legal de la copropiedad, como los miembros del consejo de administración. Los administradores deben responder por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la copropiedad, a los propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
En materia de recibo de bienes comunes los administradores deberán responder civilmente incluso con su propio patrimonio ante los eventuales perjuicios que le ocasionen a la copropiedad y a los propietarios en el proceso de su recibimiento.
¿Cuál es la mejor forma de recibir los bienes comunes?
Por tratarse de un extenso y complejo conjunto de aspectos técnicos que rodean cada uno de los bienes comunes, el proceso de recibimiento de estos bienes no debe realizarse a “ojimetro” de los administradores sino que es altamente recomendable que las entregas se hagan apoyadas en un acta de recibo estructurada y con la participación de un profesional especialista dejando constancia de qué se recibe y en qué condiciones se recibe. Esta labor de consultoría y peritaje técnico para el recibimiento de las zonas comunes debe conllevar una inspección arquitectónica de las condiciones físicas de la construcción con respecto al cumplimiento de lo ofrecido por la constructora en la oferta comercial, a lo aprobado en la licencia de construcción y a lo exigido por las normas técnicas, urbanísticas y legales aplicables. Solo así los administradores actuarán con el cuidado y la debida diligencia que les es exigible por ley, evitando daños y perjuicios futuros para la copropiedad y los copropietarios.
¿Qué acciones legales existen para hacer efectivos los derechos de los propietarios?
Existen las siguientes:
Acción de protección al consumidor: Acción judicial que permite demandar del juez de conocimiento (juez civil o la Superintendencia de Industria y Comercio) la efectividad de la garantía disponiendo la reparación, el cambio o la compensación económica por los defectos de construcción hallados en los bienes comunes de la copropiedad. En caso de compensación económica, el reembolso se solicitará debidamente indexado -aplicación de la corrección monetaria en el tiempo para garantizar su poder adquisitivo- desde la fecha en que la constructora recibió el pago de los bienes comunes y hasta que efectivamente se verifique la devolución del dinero. En caso que el constructor no acate la orden impartida por el juez, esta acción permite promover que se sancione con multas de hasta 150 SMMLV al infractor e, incluso, con el cierre temporal de su establecimiento. Adicionalmente, desde el inicio de la demanda esta acción permite solicitar medida cautelar contra los bienes del constructor para garantizar el cobro de las eventuales condenas impuestas por el juez o para impedir la vulneración de los derechos amenazados.
Denuncia administrativa: La Superintendencia de Industria y Comercio tiene facultades administrativas para investigar y sancionar la vulneración de los derechos de los consumidores pudiendo imponer multas en ejercicio de esta función de inspección, vigilancia y control de hasta dos mil salarios mínimos mensuales legales vigentes (2.000 SMMLV). Este es un mecanismo de presión muy efectivo en este tipo de casos.
Es importante tener en cuenta que la Acción de Protección al Consumidor y la Denuncia Administrativa son acciones legales que se pueden tramitar paralelamente y que son idóneas tanto para lograr el reconocimiento de los derechos de los copropietarios, como para presionar al constructor para que cumpla sus deberes legales cuanto antes, so pena de ser sancionado.
Demanda de responsabilidad civil por daños y perjuicios: Acción judicial civil que permite perseguir el reconocimiento y pago de los daños y perjuicios causados a la copropiedad y a los copropietarios con los incumplimientos del constructor. En esta acción también se pueden practicas medidas cautelares para asegurar el pago de la eventual sentencia favorable a la copropiedad.
Acción de tutela: Acción legal constitucional preferente y sumaria que se orienta a promover una orden judicial de protección inmediata y transitoria para favorecer los derechos fundamentales de los propietarios, residentes y demás terceros. La acción de tutela puede ser invocada cuando las demás acciones legales no sean eficaces para la oportuna protección de los derechos fundamentales ante una afectación o un riesgo que amenaza perjuicio irremediable en el corto plazo. El perjuicio irremediable debe tener las características de inminente, grave, y requerir medidas urgentes para su neutralización.
Adicionalmente, existen otras acciones adicionales como las acciones populares y de grupo, las derivadas de los vicios ocultos, las de responsabilidad profesional del constructor, las de incumplimiento contractual, entre otras.
por Abogado Del Consumidor | Nov 2, 2020
Comprar vivienda es tal vez el negocio más importante de nuestras vidas. No solo por ver realizado el sueño de tener vivienda propia, sino, además, por el valor económico de la inversión. Por lo general, la mente de los compradores de vivienda está puesta en dos cosas: la primera, ordenar el aspecto económico para el pago del precio (cómo pagar la cuota inicial, cómo obtener el crédito hipotecario, cómo sortear los gastos de escrituración, etc.), y, la segunda, la ilusión de cómo disfrutarlo (qué acabados instalar, cómo amoblarlo, etc.). Sin embargo, ¿están conscientes los compradores de vivienda de los riesgos asociados al negocio?
Desde el 2015 la Superintendencia de Industria y Comercio -SIC- ha recibido más de 3.100 demandas en contra de constructoras e inmobiliarias por reclamaciones asociadas a garantía, publicidad engañosa y protección contractual. Por su parte, decenas de constructoras y cientos de compradores de vivienda en la actualidad hacen parte de procesos de insolvencia adelantados ante la Superintendencia de Sociedades -SSo- en los que se persiguen acuerdos para la devolución ordenada de los aportes en favor de los compradores, ante la imposibilidad financiera de la constructora para culminar el proyecto (en el mejor de los casos).
Ciertamente, ningún comprador de vivienda quiere cambiar la dicha de disfrutar su inmueble en las condiciones prometidas por el suplicio de terminar en un “juzgado” peliando por salvar el esfuerzo de tantos años. El riesgo de caer en esta desafortunada situación que, aunque indeseable, muy probable, puede minimizarse tomando precauciones que están al alcance de la mano de todos los consumidores inmobiliarios. Las 5 cosas que debes pensar antes de comprar vivienda son:
1. A QUIÉN LE ESTOY COMPRANDO.
Parece elemental y por elemental insignificante. Sin embargo, es tal vez el aspecto más importante pues si el negocio se celebra con una constructora con solidez financiera, administrativa y operativa, se tendrán las mayores probabilidades de recuperar la inversión en el peor de los escenarios.
Para tener mayor confianza en este sentido es recomendable validar la reputación de la constructora en redes sociales, publicaciones especializadas y consultando opiniones de otros compradores.
2. CÓMO ESTOY COMPRANDO.
Al momento de la firma del documento legal que respalde el negocio, debe tenerse en cuenta que las estipulaciones deben ser equilibradas con los mutuos intereses de las partes. Por ende, cualquier desequilibrio injustificado genera el riesgo de configurar abusos contractuales.
Por otra parte, la estructuración del negocio puede ser vital. Existen mecanismos que le imprimen -en mayor o menor medida- seguridad al negocio. Así, por ejemplo, se tiende a considerar como más insegura aquella modalidad de negocio en la que el pago de los aportes se realiza directamente a la constructora y es ésta quien ostenta la administración de los recursos económicos. Para hacer frente a este riesgo, se han previsto diversas formas de intermediación para garantizar la administración de los recursos de los compradores, principalmente, a través de la administración fiduciaria.
No obstante las bondades potenciales de la compraventa bajo la intermediación de sociedades fiduciarias, es sumamente importante informarse sobre los términos y condiciones en que se realizará dicha administración, pues debe verificarse que ésta esté diseñada bajo adecuados niveles de seguridad, principalmente, en cuanto a las condiciones de giro de los recursos a la constructora.
3. QUÉ ESTOY COMPRANDO.
Comprar vivienda no es solamente adelantar un proceso de escrituración sobre un inmueble y tomar posesión material del mismo. Comprar vivienda conlleva el derecho a recibir el bien en las condiciones en que fue aprobado por las autoridades competentes (en licencias de construcción, planos, redes de servicios públicos, etc.), el derecho a recibir el bien en las condiciones en que fue ofrecido en la información o publicidad comercial (área, acabados, naturaleza de los bienes -comunes, privados, comunes de uso exclusivo-, etc.), el derecho a recibir el bien de conformidad con las normas técnicas que regulan el sector de la construcción (reglamentos, normas técnicas y demás), el derecho a recibir íntegra y oportunamente las zonas comunes, entre otras.
4. CÓMO LO ESTOY RECIBIENDO.
Se recomienda que el recibo del inmueble se realice mediante un acta detallada y documentada en la que se consignen las observaciones correspondientes. De esta manera se tendrá el soporte necesario para sustentar cualquier eventual reclamación.
Para el caso del recibo de las zonas comunes, es altamente recomendable adelantar el proceso de recibimiento con el acompañamiento de una firma especializada que realice la verificación técnica de los diferentes componentes del proyecto inmobiliario (estructura, red eléctrica, sistema hidráulico, fachadas, acabados, etc.). Solo así los copropietarios podrán estar mejor informados sobre las condiciones en que reciben las zonas comunes y los administradores estarán mejor capacitados para adelantar las reclamaciones a que haya lugar.
5. CÓMO PUEDO RECLAMAR.
Por último, en caso que hayan dificultades, es muy importante saber cómo reclamar y ante quién. Existen diferentes acciones legales para reclamar, cada una con finalidades diferentes. Así, por ejemplo, existe la acción de tutela, las acciones colectivas o de grupo, la acción de responsabilidad civil, la acción de protección al consumidor, las denuncias administrativas por violación a los derechos del consumidor, por infracciones al régimen urbanístico, por infracciones al régimen de la actividad de enajenación de vivienda, entre otros. Es importante tener en cuenta que algunas de las anteriores acciones legales se pueden promover sin necesidad de abogado, otras sí requieren el acompañamiento del profesional del derecho.
Las anteriores recomendaciones están al alcance de todos los consumidores inmobiliarios, siendo ellos los principales responsables de la defensa de sus propios intereses. Recuerda: Un consumidor informado es un consumidor protegido.
Con el servicio de asesoría legal preventiva de AdC Abogado del Consumidor, recibes asesoría legal especializada antes de comprar vivienda y minimizas las posibilidades de que el sueño de tu vida se convierta en una pesadilla.
