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RECIBO DE ZONAS COMUNES
Cuando compras vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, no solo adquieres un bien privado con todos los derechos y cargas que esto implica, sino que, además, te conviertes en titular de derechos y deberes sobre los bienes comunes.
Los bienes comunes son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de privados. Ejemplos de bienes comunes son: salón comunal, recepción, piscina, gimnasio, antejardín, equipamiento comunal, cubierta, fachada, áreas de circulación, ascensores, zonas verdes, depósitos, parqueaderos, cuarto de máquinas, etc.
Al igual que como ocurre con los bienes privados, sobre los bienes comunes como consumidor inmobiliario también tienes el derecho a disfrutarlos en las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad legalmente exigibles, ofrecidas o contractualmente pactadas y, en todo caso, en las ordinarias o habituales del mercado. Por ello, los constructores están obligados a asegurar la efectividad de la garantía en los siguientes aspectos: (i) reparar -en primer término- los defectos; (ii) cambiar o devolver el dinero pagado -en caso de no poder garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble-; (iii) suministrar las instrucciones de uso y demás información relevante para la asistencia técnica en la instalación y mantenimiento de los accesorios instalados en el inmueble; (iv) asegurar mano de obra calificada para cubrir los requerimientos de servicio y asistencia técnica posventa (principalmente una vez vencida la garantía); y, (v) la entrega material y jurídica del bien.
Una vez recibidos los bienes comunes de parte de la constructora, como copropietario estás obligado a garantizar que la edificación y sus partes se mantengan en condiciones de seguridad y salubridad, lo cual puede ser inspeccionado en cualquier momento por el secretario de obras públicas respectivo.
Por tratarse de un extenso y complejo conjunto de aspectos técnicos que rodean cada uno de los bienes comunes, el proceso de recibimiento de estos bienes no debe realizarse a “ojimetro” de los administradores sino que es altamente recomendable que las entregas se hagan apoyadas en un acta de recibo estructurada y con la participación de un profesional especialista dejando constancia de qué se recibe y en qué condiciones se recibe. Esta labor de consultoría y peritaje técnico para el recibimiento de las zonas comunes debe conllevar una inspección arquitectónica de las condiciones físicas de la construcción con respecto al cumplimiento de lo ofrecido por la constructora en la oferta comercial, a lo aprobado en la licencia de construcción y a lo exigido por las normas técnicas, urbanísticas y legales aplicables.
Solo así los administradores actuarán con el cuidado y la debida diligencia que les es exigible por ley, evitando daños y perjuicios futuros para la copropiedad y los copropietarios.
Ten en cuenta que hay bienes o zonas comunes que obligatoriamente te deben entregar en perfecto estado de forma simultánea junto con el bien privado adquirido, de tal forma que te garanticen el pleno uso y goce del bien privado; estos bienes se denominan bienes comunes esenciales, y ejemplo de ellos son las escaleras, ascensores, porterías, cuartos de basuras, equipos contra incendio, pasillos, entre otros.
Hay otros bienes de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado; estos bienes se denominan bienes comunes no esenciales y ejemplos de estos son bienes son: zonas verdes, equipos e instalaciones hidrosanitarias y de gas, equipos e instalaciones eléctricas, gimnasio, parque infantil, entre otros. Estos bienes deben ser entregados por el constructor de forma obligatoria cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad.
Recuerda que la garantía sobre los bienes comunes de las propiedades horizontales debe ser solicitada por el administrador de la propiedad horizontal.
DEBER LEGAL DE LAS CONSTRUCTORAS EN LA ENTREGA DE LAS ZONAS COMUNES
Sobre la entrega de las zonas comunes el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 dispone lo siguiente:
“Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y ascensores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y en general, de los servicios públicos domiciliarios”.
Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
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